Kurzzeitvermietung in Wien: Was ist erlaubt?
Wien ist eine der beliebtesten Städtedestinationen Europas – und gleichzeitig ist Wohnraum knapp. Genau in diesem Spannungsfeld bewegt sich die Kurzzeitvermietung (z.B. über Airbnb/Booking & Co). Seit der Bauordnungsnovelle 2023 wurden Einschränkungen im gesamten Wiener Stadtgebiet umgesetzt und die Regeln in Wohnzonen wurden zusätzlich verschärft.
Vorweg: Als Kurzzeitvermietung wird laut den Gesetzesmaterialien, welche auf OGH-Rechtsprechung verweisen, die Vermietung bis zu 30 Tagen bezeichnet. Über 30 Tage andauernde Vermietungen unterfallen nicht den Regelungen der Bauordnungsnovelle.
Arten der legalen Kurzzeitvermietung
Allgemein gibt es drei Arten der legalen Kurzzeitvermietung:
- Anbieten der selbst bewohnten Wohnung während Abwesenheit (zB während Urlaub); allerdings nur 90 Tage pro Kalenderjahr („Home Sharing“), auch in der Wohnzone;
- Ab Tag 91 wird eine Ausnahmebewilligung (auf 5 Jahre begrenzt) benötigt. Die MA 37 erteilt diese aber nur unter sehr spezifischen Umständen und Wohnzonen sind gänzlich ausgeschlossen;
- Bei einer Widmung als „Apartment“, „Beherbergungsstätte“ und ähnlichen ist eine ganzjährige Kurzzeitvermietung erlaubt; allerdings sind Widmungsänderungen auch nur unter spezifischen Umständen zulässig.
Sofern keine dieser Varianten vorliegt: Schon das Anbieten/Inserieren über mehr als 90 Tage/Jahr ohne Bewilligung kann bis 50.000 EUR kosten.
Die 90-Tage-Ausnahme
Ohne Ausnahmebewilligung weiterhin zulässig ist eine vorübergehende kurzfristige Vermietung bis maximal 90 Tage pro Kalenderjahr, wenn:
- keine dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes vorliegt und
- eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe
Das Merkblatt nennt ausdrücklich als Beispiel die kurzzeitige Vermietung durch Studenten während der Ferien.
Weitere wichtige Punkte:
- Juristische Personen (z. B. GmbHs) können laut der Stadt Wien sich nicht auf diese 90-Tage-Ausnahme berufen, weil sie keinen Wohnsitz haben. Wir halten diese Rechtsansicht für unrichtig: Solange jemand während des restlichen Zeitraums in der Wohnung wohnt, wird kein Wohnraum entzogen und die 90-Tage-Ausnahme muss anwendbar sein. Diese Frage wird von den Gerichten zu klären sein.
- Auch im 90-Tage-Bereich sind weitere Pflichten zu beachten (z. B. Ortstaxe; je nach Modell Meldewesen, Statistik, ggf. Gewerbe/Steuern).
Ab Tag 91: Ausnahmebewilligung (max. 5 Jahre) – außerhalb von Wohnzonen
Wenn eine Wohnung mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch angeboten oder vermietet werden soll, braucht man in Wien eine Ausnahmebewilligung – diese ist auf maximal fünf Jahre befristet. Zuständig ist die MA 37.
Seit 01.07.2024 gilt: Wohnungen außerhalb einer Wohnzone dürfen nur noch mit einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a Wr. BO zur Kurzzeitvermietung angeboten werden.
Zur Erinnerung: Wohnungen innerhalb einer Wohnzone dürfen ohnehin nicht kurzzeitvermietet werden (bis auf die 90-Tage-Ausnahme).
Für Wohnungen außerhalb einer Wohnzone nennt das Merkblatt über die Verwendung von den Wohnungen zur Kurzzeitvermietung u.a. folgende Voraussetzungen:
- Die Wohnung liegt nicht in bestimmten Widmungen (z.B. bestimmte Grünland-oder Kleingarten-Widmungen).
- Für die Errichtung wurden keine Wohnbaufördermittel genutzt.
- Die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude bleibt weiterhin „echter“ Wohnnutzung vorbehalten.
- Maximal 50% der Nutzungseinheiten im Gebäude dürfen für gewerbliche kurzfristige Beherbergung verwendet werden.
- Bei der Antragstellung wird außerdem explizit verlangt, dass die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer des Gebäudes bereits beiliegt; dies stellt die größte Praxis-Hürde dar.
Umwidmung von Wohnung zu Beherbergungsstätte
Die Umwidmung von Wohnungen zu Beherbergungsstätten ist unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen möglich. Einzelne Wohnungen können jedenfalls nicht umgewidmet werden, es müssen mindestens zwei Wohnungen in unmittelbarer räumlicher Nähe sein. Außerdem sind brandschutztechnische Vorgaben zu erfüllen.
In Wohnzonen sind Wohnungen im Bestand besonders geschützt. Umwidmungen in Richtung touristischer Nutzung sind hier noch stärker eingeschränkt. In Wohnzonen ist Kurzzeitvermietung grundsätzlich nur im Rahmen einer Beherbergungsstätte zulässig.
Wenn innerhalb einer Wohnzone Wohnungen in Richtung Beherbergung umgewidmet werden sollen, sieht die Wiener Bauordnung (§ 7a Abs. 5 BO) Ausnahmetatbestände vor. Vereinfacht gesagt kann eine Ausnahme insbesondere dann in Betracht kommen, wenn mindestens einer der folgenden Punkte erfüllt ist:
- Wohnanteil bleibt überwiegend: Im Gebäude bleibt nach der Maßnahme eine sehr hohe Wohnnutzfläche erhalten – als Richtwert nennt die Bauordnung mindestens 80% der relevanten Nutzflächen (Erd- und Kellergeschoße werden dabei nicht mitgerechnet).
- Wohnqualität ist objektiv beeinträchtigt: Die betroffenen Räume sind als Wohnraum spürbar weniger geeignet, etwa wegen Immissionen, schwacher Belichtung/Belüftung, fehlender sonstiger Wohnnutzungen im Haus oder wegen einer besonders ungünstigen Erdgeschoßlage.
- Versorgung der Bevölkerung: Es sollen Einrichtungen geschaffen oder vergrößert werden, die der lokalen Grundversorgung dienen.
- Gleichwertiger Ersatzwohnraum: Gleichzeitig wird anderer Wohnraum geschaffen, der im selben Bezirk und ebenfalls in einer Wohnzone liegt und hinsichtlich Größe, Ausstattung und der durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete als gleichwertig gilt (hier kann die mietrechtliche Bewertung mitspielen).
Wichtig: Hierbei handelt es sich um keine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a BO, sondern eine bewilligungspflichtige Bauführung/Umwidmung (u. a. § 60 Abs. 1 lit. c BO).
Strafen: Schon das Inserat kann reichen
Ein umstrittener Punkt, dessen genaue Auslegung bis zur Klärung durch die Gerichte unklar bleibt: „Anbieten“ (Inserieren) wird der Vermietung gleichgestellt.
Laut dem Gesetz kann bereits das Anbieten über mehr als 90 Tage/Jahr ohne Ausnahmebewilligung mit bis zu 50.000 Euro bestraft werden.
Die genaue Auslegung des Wortes „Anbieten“ muss durch die Gerichte erfolgen. Unseres Erachtens kann ein reines Freischalten eines Buchungskalenders für über 90 Tage diesen Tatbestand nicht erfüllen:
- Einerseits stellt der Buchungskalender lediglich eine Einladung zur Anbotstellung (invitatio ad offerendum) dar – das Angebot erfolgt erst durch den Mietinteressenten an den Vermieter.
- Zum anderen lässt das bloße Offenhalten des Kalenders über 90 Tage nicht den Rückschluss zu, dass in diesem Zeitraum auch wirklich kurzzeitvermietet Auch die ohnehin zulässige nicht-kurzzeitige Vermietung (über 30 Tage) wäre denkbar, aber auch die Nichtannahme von Buchungen durch den Vermieter.